Prawo

REPRYWATYZACJA, CZYLI ZGUBNE SKUTKI ZANIECHANIA

Gdy państwo pozostawia nieuregulowane obszary, zaczyna funkcjonować „szara strefa”. Wieloletnie utrzymywanie takiego stanu powoduje komplikacje nie tylko prawne. Cierpią ludzie, których dotykają skutki zaniechania.

Ewa Krawczyk-Dębiec

 

Zakończenie II wojny światowej to początek liczenia strat i wysuwania wzajemnych roszczeń. Warszawa jest zniszczona w 65 proc., a w jej odbudowie ma pomóc wydany w październiku 1945 r. „dekret Bieruta”. Grunty w przedwojennych granicach miasta przechodzą na własność gminy m.st. Warszawy, z wyjątkiem znajdujących się na nich budynków i innych przedmiotów. Te pozostają własnością dotychczasowych właścicieli. Rozpoczyna się wielkie odgruzowywanie i sprzątanie Warszawy, ale i zamieszanie związane z przedwojenną własnością gruntów i budynków.

Legislacyjna dziura

Zmiana ustroju Polski w 1989 r. przynosi problem zadośćuczynienia właścicielom poszkodowanym przeprowadzoną nacjonalizacją i dekretem Bieruta. Jedynie mienie zabużańskie doczekuje się
w 2003 r. rozwiązania ustawowego. W pozostałych przypadkach decyzje o zwrotach wydawane są na podstawie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami i Kodeksu postępowania administracyjnego, a lukę legislacyjną wypełniają orzeczenia sądowe. W 1990 r. prezydent miasta stołecznego wydaje pierwszą decyzję reprywatyzacyjną.

Próby uchwalenia ustawy reprywatyzacyjnej podejmują bezskutecznie wszystkie rządy – SLD i PSL, PiS oraz PO. W 2016 r. Sejm uchwala, przygotowaną z inicjatywy władz Warszawy, tzw. małą ustawę reprywatyzacyjną. Miasto nie musi już zwracać placówek oświatowych, parków, obiektów ochrony zdrowia oraz obiektów i urządzeń transportu publicznego.

Luka legislacyjna powoduje pojawienie się „handlarzy roszczeń”, uzyskujących bezpodstawne zwroty nieruchomości. Stawka jest wysoka, gdyż warszawskie grunty są cenne. Dochodzi czynnik ludzki, bo na wielu gruntach znajdują się kamienice z lokatorami. Od 1990 r. zwrócono łącznie 919 nieruchomości wraz z mieszkaniami, a reprywatyzacja – według danych warszawskiego Ratusza – dotknęła ok. 17 tys. osób. Część z nich zostaje brutalnie zmuszona do walki o dach nad głową z wynajętymi przez nowych właścicieli „czyścicielami kamienic”.

Od 2007 r. uchwały Rady m.st. Warszawy mają łagodzić lokatorom skutki zwrotów nieruchomości. W 2017 r. utworzona zostaje – na podstawie ustawy o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa – Komisja do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich, mająca wyjaśnić nieprawidłowości dotyczące zwrotów.

Policzyć sprawiedliwie

Konstytucja chroni nasze prawo własności i prawo dziedziczenia, dlatego pojawiające się w dyskusji o reprywatyzacji postulaty, by nie zwracać nieruchomości lub nie wypłacać odszkodowania ich właścicielom, mogą być dyskusyjne. W 2004 r. warszawscy urzędnicy oszacowali straty materialne poniesione przez miasto i jego mieszkańców w czasie II wojny światowej na 18,2 mld zł. (wg wartości złotego z sierpnia 1939 r.), co wówczas stanowiło kwotę 45,3 mld dolarów.

Co, jak i komu należy policzyć? Ewa Andruszkiewicz – działaczka Warszawskiego Stowarzyszenia Lokatorów im. Jolanty Brzeskiej – zwraca uwagę, że prawie wszystkie kamienice w Warszawie przed wojną były obciążone hipoteką, a państwo polskie nigdy nie zwolniło z zadłużenia przedwojennych właścicieli. W 1945 r. część Warszawy była zburzona i ktoś musiał ponieść koszty wywiezienia gruzu, ekshumowania zwłok, odbudowy zniszczonych budynków, a w większości wypadków budowy nowych. Powinno to obciążać właściciela nieruchomości.

Gdyby wszystkie koszty i podatki były uczciwie podliczone, to zwroty kamienic nie należałyby się, a spadkobiercy musieliby wręcz jeszcze dopłacić. Dodatkowo nikt nie bierze pod uwagę dekretu z 1945 r. o wzbogaceniu wojennym. Wszystkie transakcje zawarte w czasie wojny obciążone były 70-procentowym podatkiem, którego nikt nie zapłacił. Koszty odszkodowań wypłacanych właścicielom, spadkobiercom lub osobom, które kupiły roszczenia do nieruchomości, wypłacane przez skarb państwa, ponoszą wszyscy obywatele.

Jak naprawić krzywdy?

Hanna Gospodarczyk z Partii Razem dopuszcza odszkodowanie w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości, ale uważa, że nie powinno się ich zwracać w naturze. Trzeba uwzględnić pracę ludzi odbudowujących Warszawę i wyraźnie określić, komu chcemy naprawiać krzywdy historii. Szanując zapisane w Konstytucji prawo własności, należy pomyśleć inaczej o tym, czym jest społeczeństwo i wspólna własność.

Jeżeli zdecydujemy się przyznawać odszkodowania za odebrane nieruchomości, to jednocześnie należałoby wypłacać odszkodowania lokatorom za to, że byli dręczeni przez tych, którzy odzyskali kamienice i chcieli się ich pozbyć. Nie należy tego rozpatrywać w kontekście pogwałcenia konstytucyjnego prawa własności czy prawa dziedziczenia.

– To jest po prostu powiedzenie, że są rachunki krzywd w tym kraju, które trzeba w pewnym momencie przerwać i przestać się licytować, która rodzina więcej straciła podczas wojny, bo każda polska rodzina podczas wojny coś straciła – mówi Hanna Gospodarczyk. Na gruntach objętych dekretem Bieruta odbudowano wspólnymi siłami budynki, uporządkowano teren. Nie można oceniać tylko z punktu widzenia kilku metrów kwadratowych ziemi sytuacji, że istnieje pewna wspólnota społeczna, która na tym gruncie budowała jakiś budynek, inwestowała tam i mieszkała, powstawał park, szkoła itp. Nie liczą się tylko zyski i grunt, ale też ludzie i ich praca na tym terenie.

Przeciwny zwracaniu nieruchomości

w naturze jest też Adam Zieliński – członek Komisji ds. reprywatyzacji z rekomendacji ruchu Kukiz’15, choć uważa, że wywłaszczenie powinno być realizowane za słusznym odszkodowaniem. Jeżeli zastosowano procedurę wywłaszczenia z powodu interesu publicznego, to jest to ingerencja we własność na poziomie konstytucyjnym. W żadnym państwie nie ma takiej konstrukcji, że następuje wywłaszczenie, buduje się lotnisko lub autostradę, a za kilkadziesiąt lat zwraca nieruchomość w całości lub części. Uważa, że „słuszne odszkodowanie” to 10 procent aktualnej wartości tej nieruchomości. Jednak aby upewnić się co do wartości nieruchomości, należałoby zwołać grupę ekspertów lub przyjąć dużą ustawę reprywatyzacyjną określającą metodę wyceny.

Wystarczy nie kraść

Problem reprywatyzacji – według Oskara Hejki, warszawskiego radnego i członka Rady Społecznej przy Komisji ds. reprywatyzacji – wynikał z braku uczciwości osób w warszawskim Ratuszu, które uczestniczyły w procesie reprywatyzacji.

– Biorąc pod uwagę reprywatyzację w Warszawie, to co się działo z dekretem Bieruta i postępowaniami administracyjnymi, które prowadzili urzędnicy pani Hanny Gronkiewicz-Waltz, trzeba mieć świadomość, że jeżeli przewertowalibyśmy uczciwie wszystkie parę tysięcy zwrotów nieruchomości, dokonanych
w Warszawie na przestrzeni 1990 – 2018 roku, to w około 70 proc. te zwroty nie zostałyby dokonane, gdyby urzędnicy trzymali się litery prawa i byliby uczciwi. – twierdzi Oskar Hejka.

Nieruchomości, z powodu braku wymaganych dokumentów, nie byłyby zwracane nie tylko „handlarzom roszczeń”, ale także prawowitym spadkobiercom. Często było tak, że brakujące dokumenty nagle pojawiały się nie wiadomo skąd, tak jak przy reprywatyzacji nieruchomości przy ulicy Mokotowskiej, badanej przez Komisję weryfikacyjną ds. reprywatyzacji. Początkowo postępowanie w sprawie zwrotu było prowadzone przy udziale prawowitych spadkobierców. Urzędnicy dopatrzyli się, że ich wniosek został złożony po terminie i wykluczało to pozytywną decyzję administracyjną. Zwrot nastąpił dopiero wówczas, gdy roszczenia do nieruchomości kupił handlarz roszczeń.

– To nie była reprywatyzacja, to było zwykłe cwaniactwo – ocenia Oskar Hejka. Gdyby te postępowania były prowadzone uczciwie, ograniczyłoby się znacznie krzywdę mieszkańców kamienic, które wpadały w ręce handlarzy roszczeń. Z pozostałymi przypadkami reprywatyzacyjnymi miasto stołeczne Warszawa poradziłoby sobie, szczególnie tam, gdzie musiałoby zapewnić lokale zastępcze.

Czy na pewno wystarczy nie kraść? Jakub Żaczek z Komitetu Obrony Lokatorów uważa, że istnienie idealnego urzędnika nie spowoduje, iż cały aparat państwowy będzie działał poprawnie. Tak nie będzie, dopóki nie zostanie uchwalone jakieś źródło prawa regulujące tę kwestię, a proces reprywatyzacji będzie sztukowany jedynie orzeczeniami sądowymi. Jeżeli przepis prawa wyraźnie nie zabroni zwrotu kamienic z lokatorami, a sądy będą orzekały zwroty, to władza wykonawcza będzie ich dokonywała. Dokładnie tak działała prezydent Hanna Gronkiewicz-Waltz – był prawomocny wyrok sądowy i musiała zwrócić nieruchomość, bo inaczej miasto stołeczne Warszawa płaciłoby ogromne odszkodowania. Tworzenie nowej linii orzeczniczej nie poprawi tej sytuacji, bo władza wykonawcza nie ma na to wpływu.

Reprywatyzacji zaszkodził zbytni formalizm. Mecenas Andrzej Zaleski uważa, że „prawo to nie tylko to, co zapisane jest w przepisach, ale także w klauzulach generalnych i normach, które obowiązują w naszym kręgu cywilizacyjnym, a nie są nigdzie spisane”. Gdyby osoby stosujące prawo wzięły to pod uwagę, nie byłoby żadnych podstaw prawnych do zwracania kamienic wraz z lokatorami.

Zwykły obrót wierzytelnościami?

Temat zwrotu nieruchomości pojawia się często, traktowany jako patologia oparta o handel roszczeniami do nieruchomości. Zdarzało się jednak, że ludzie z desperacji sami sprzedawali roszczenia, bo wiedzieli, że sami nic nie odzyskają. Jerzy Budzyn – wieloletni radny dzielnicy Śródmieście uważa, że każda sprawa skupowania roszczeń i zamiany ich na zwroty jest wątpliwa.

– Prawowici właściciele przez dwadzieścia pięć lub trzydzieści lat starali się o zwrot i nie mogli go uzyskać, a pan M. jak kupił, to dostawał w dwa lata tylko dlatego, że znalazł sobie właściwe dojście do właściwych drzwi – zauważa Jerzy Budzyn. Roszczenia są rzeczą zbywalną w Polsce, bo prawo na to pozwala, ale organy administracyjne nie powinny brać takich roszczeń pod uwagę. Ustawa reprywatyzacyjna powinna zakazywać w takich wypadkach zwrotu nieruchomości, tak jak to było stosowane przy zwrocie mienia zabużańskiego.

Andrzej Grabowski ze Stowarzyszenia Obrony Mieszkańców Tykocińskie wie, że jeżeli nie ma właściciela lub spadkobierców albo nie można ich ustalić, nawet po uruchomieniu całego procesu poszukiwania, to nieruchomość staje się własnością skarbu państwa. Obwinia za niewłaściwie prowadzony proces reprywatyzacji sądy orzekające o zwrotach nieruchomości na rzecz osób, które nabyły roszczenia do nieruchomości.

– To jest gehenna ludzi mieszkających w budynkach, które objęte zostały reprywatyzacją. Ja walczę szesnaście lat o dach nad głową. Pięć procesów, eksmisje – wszystkie wygrane – mówi
Andrzej Grabowski.

Łagodzenie skutków

Rada m.st. Warszawy przyjęła uchwałę o tzw. lokatorach wrażliwych, ułatwiającą im otrzymanie lokalu zastępczego. Jakub Żaczek przypomina, była ona skutkiem wieloletniej presji środowisk lokatorskich. Nie jest to rozwiązanie satysfakcjonujące, bo żeby starać się o pomoc i lokal zastępczy, trzeba spełnić bardzo restrykcyjne warunki. Według Jana Budzyna, uchwała bardziej pomaga osobom przejmującym zabudowane nieruchomości wraz z lokatorami niż tym, którym ta pomoc się należy. Przy braku ustawowego zakazu zwracania nieruchomości z zamieszkanymi budynkami należało najpierw ludzi przenieść do innych mieszkań, a dopiero później reprywatyzować nieruchomość.

Adam Zieliński uważa, że wykorzystując istniejące przepisy można było umożliwić lokatorom pozostanie w lokalu, nawet przy zwrocie nieruchomości. Miasto, jeżeli uznawałoby umowę najmu z takim lokatorem za ważną, powinno przejąć na siebie obowiązek rozliczania czynszu bezpośrednio z beneficjentem reprywatyzacji. Najemcy powinni, tak jak dotychczas, uiszczać należności na rachunek miasta.

– Lokator komunalny nie umawiał się właścicielem z lat czterdziestych XX wieku na to, że w XXI wieku będzie z nim miał umowę najmu komercyjnego, ale umówił się z miastem na zasadach ogólnych, że będzie miał ten lokal i na to, że będzie dokonywał nakładów, robił remonty w tym lokalu – mówi Adam Zieliński.

Twierdzi również, że wielu ludzi zostało oszukanych, gdyż dostało od miasta przydział lokalu, wyremontowało go za wszystkie swoje oszczędności, a często zadłużyło się na ten remont. Następnie ktoś odzyskał kamienicę i podniósł czynsz do wysokości uniemożliwiającej płacenie po to, żeby pozbyć się lokatorów. Jest przepis w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym miasto może ulokować lokatora komunalnego w budynku prywatnym. Niestety, nie stosuje się go.

Beneficjenci reprywatyzacji

Europejski Trybunał Praw Człowieka dokonując oceny reprywatyzacji w dawnych krajach komunistycznych uznał, że mają one swobodę co do uregulowania tych kwestii, także tego, czy znacjonalizowane majątki będą zwracane. Musi być jednak zachowana zasada równego traktowania obywateli danego kraju.

Polska nie uregulowała kwestii reprywatyzacji z wielu powodów. Adam Zieliński uważa, że uznaliśmy ciągłość działania PRL i wszystkich dekretów Bieruta. Już w latach 90. pojawił się dobrze zorganizowany kapitał zorientowany na pozyskanie znacjonalizowanych nieruchomości. Także funkcjonujące wówczas partie polityczne wzięły udział w prywatyzacji atrakcyjnych nieruchomości położonych w środku Warszawy.

Hanna Gospodarczyk podaje jeszcze jedną przyczynę – socjologiczną, wymagającą określenia, co jest naprawdę sprawiedliwe i której grupie społecznej chce się tę sprawiedliwość oddać. Według niej, było przyzwolenie na bezmyślne zwracanie nieruchomości przez warszawski ratusz. Polacy byli zbyt długo pozbawieni własności prywatnej i kiedy umożliwiono reprywatyzację, korzystali
z niej bez względu na jakość dokumentów będących podstawą zwrotu. Uważano, że oddawanie własności nieruchomości jest po prostu sprawiedliwe.

Problemem jest też pozostawione po wojnie mienie bez spadkobierców, np. obywateli wyznania mojżeszowego. To też jedna z przyczyn, według Andrzeja Zaleskiego, dla których ciągle nie ma ustawy reprywatyzacyjnej.

Wpływ na kształt reprywatyzacji miały różne grupy interesów. Przed 1989 r. część z nich miała świadomość, że ustrój panujący w PRL skończy się i pilnowały, aby „kanały dystrybucji majątku były otwarte”. Po 1989 r. pojawiły się nadzieje na wyrównanie krzywd wyrządzonych przez PRL. Jednak jeżeli społeczeństwo ma ponieść koszty jakiegoś procesu, to należy się zastanowić, jacy interesariusze są w to zaangażowani. Reprywatyzacja to właściciele, spadkobiercy, lokatorzy i samorządy. W ocenie Oskara Hejki, konieczny jest „złoty środek” – jednym zadośćuczynić, ale nie krzywdzić innych.

W artykule wykorzystano materiały
z debaty „Reprywatyzacja: sprawiedliwość czy złodziejstwo” zorganizowanej w Warszawie w dniu 7 października 2018 r. przez Kluby Liberalne.

 

………………………………………………………………………………………………………………………………..

 

REPRYWATYZACJA OKIEM WŁAŚCICIELA I SPADKOBIERCY NIERUCHOMOŚCI

 

W 1945 r. Warszawa była zniszczona w 65 proc., ale to się nie przekładało bezpośrednio na stan budynków. Były bowiem domy zniszczone w 100 proc. (Muranów, Stare Miasto), ale i w ogóle niezniszczone, (Aleja Przyjaciół, Koszykowa, willowy Mokotów, niektóre części Żoliborza). Dekret Bieruta objął jednak całe miasto, niezależnie od stanu zachowania budynków. Wielu właścicieli powróciło i zamieszkało w swoich domach, własnoręcznie łatając mury i reperując uszkodzenia. Do takich budynków władza zaczęła dokwaterowywać lokatorów, nie licząc się z właścicielem. Jeżeli właściciel był stary albo nieporadny, często wyprowadzał się ze względu na szykany ze strony lokatorów.

Nieprawdą jest, że wszystkie domy w Warszawie miały obciążoną hipotekę. Większość warszawskich ksiąg hipotecznych się zachowała i jest to do sprawdzenia. W latach 1937-39 w Polsce był boom gospodarczy i ludzie spłacali obciążone hipoteki, a ci, którzy nie byli w stanie, sprzedawali domy. Wiele osób dysponowało dużymi funduszami, które chętnie lokowało w nieruchomościach.

Nieprawdziwe jest również twierdzenie, że byli właściciele powinni byli, a nie zapłacili podatku „od wzbogacenia w czasie wojny”. Wszystkie podatki były płacone, bo ludzie mieli większe niż obecnie poczucie patriotyzmu i odpowiedzialności za państwo. Niemcy skrupulatnie przejęli urzędy skarbowe i egzekwowali wszystkie przedwojenne należności podatkowe oraz powstałe w okresie wojny. Kara za niepłacenie podatków była zbyt wysoka, żeby ryzykować. Przedwojenni właściciele nie musieli płacić podatku od wzbogacenia, bo posiadali te nieruchomości wcześniej albo mieli gotówkę, którą lokowali w nieruchomościach w obliczu koszmarnej wojennej dewaluacji. W czasie wojny tracili, a nie wzbogacali się.

Duża część reprywatyzowanych domów nie wymagała w 1945 roku odbudowy lub remontu. Wiele z nich wyremontowali właściciele, zanim im domy zabrano. Dla budynków częściowo zniszczonych istnieją dokumentacje techniczne remontów i odbudowy. Jeżeli dom miał być reprywatyzowany, przeliczano poniesione przez państwo nakłady po aktualnych cenach materiałów budowlanych. Odzyskujący dom musieli zwrócić skarbowi państwa nakłady w dzisiejszej wysokości. Sumy szły w miliony złotych.

Odszkodowania wypłacane przez miasto na podstawie wyroków sądów nie obejmowały kwot za bezprawnie osiągane przez skarb państwa zyski z użytkowania budynków przez okres pięćdziesięciu lat, tylko za lokale sprzedane prywatnym użytkownikom. Skarb państwa najpierw zarobił, a później niejako zwracał właścicielom te sumy.

Zgodnie z przepisami, aby wykwaterować lokatora, trzeba mu udostępnić lokal zastępczy o podobnym standardzie. Byli właściciele, aby odzyskać realnie willę czy dom, musieli kupić mieszkańcom mieszkania. Często lokator dostający propozycję wykwaterowania mieszkał jednoosobowo na 100 m.kw., a właściciel w pokoiku przy rodzinie, mając czasami świadomość, że meble zdobiące salon lokatora były kupowane przez rodziców właściciela.

Patologie przy reprywatyzacji były. Mafia adwokacko-urzędnicza (urzędnicy zatrudnieni jeszcze przez Lecha Kaczyńskiego w wydziale w Urzędzie Miasta, który zajmował się zwrotami nieruchomości) przejmowała domy na szkodę klientów i mieszkających w kamienicach lokatorów. Albo przeciągali sprawy, żeby byli właściciele (na ogół starzy i zubożali) godzili się na groszowe odstępne i rezygnowali z domów, albo – jeśli byli właściciele lub ich spadkobiercy jednak postarali się o odzyskanie nieruchomości – przysyłali kilku kolejnych kupców oferujących niby troszkę więcej pieniędzy. Kiedy właścicieli już nie było, walczyli z lokatorami z pominięciem zasad prawa czy przyzwoitości. Byli jednak chronieni przez urzędników, a i pewnie niektórych prokuratorów. Takich domów, gdzie niszczono lokatorów, według danych Zrzeszenia Właścicieli Nieruchomości, na łącznie dwa tysiące oddanych było pewnie kilkanaście, może kilkadziesiąt. Co do pozostałych reprywatyzacja następowała zgodnie z prawem.

Nie można oceniać całości reprywatyzacji poprzez losy garstki skrzywdzonych ludzi i przestępczych działań handlarzy roszczeń. Grupa lokatorów narzuciła swoją narrację, wzmacnianą przez PiS oraz śmierć pani Jolanty Brzeskiej, której nie spowodowała była właścicielka mająca 95 lat, lecz przestępcy. Można się spierać co do zasadności zwrotów, ale karygodnym zaniedbaniem kolejnych ekip rządzących był brak ustawowego rozwiązania.

Imię i nazwisko znane redakcji


fot. Ewa Krawczyk-Dębiec
 „Nasze Czasopismo” nr 11/2018